关于风控措施创新的探讨

根据《物权法》相关规定，只有在法定登记机构办理过抵、质押登记的前提下，抵、质押权利人才能就抵、质押物对抗第三人，享有优先权。

在以往调查过的项目中，有很多企业及投资人拥有一些优质的权利资产，如长期租赁权（招商城商铺），信托、券商理财份额、基金份额、大额投资类保单现金价值（特别是涉外保单）等，但此类资产在《物权法》中均未指定法定登记机构，因此不能对抗第三人而无法作为担保公司可接受的反担保抵、质押物。现实中这部分资产一般质地较好，变现能力强，如因登记上的瑕疵而不能作为反担保方式相当可惜。那么，怎样才能将这类权利资产转化为有效的抵、质押权呢？本人对此有些尚未完全成熟的设想，下面就举例说明请大家一起探讨。

例：有一公司（下面简称A公司）拥有常熟招商城的商铺租赁权（以下简称租赁权），A公司想以租赁权质押作为担保措施在银行取得贷款，申请额度在租赁权市价八折左右。实际操作中，招商城周边驻点的几个银行认可招商城管理委员会（以下简称管委会）作为登记管理机构，在管委会办理登记的前提下银行可以租赁权市价五折左右的额度放款，但五折显然不能满足A公司的需求，故A公司申请担保公司担保，拟将租赁权质押给担保公司为反担保措施，希望能放大质押率取得贷款。担保公司对A公司经营考核后确定第一还款来源充足，但在第二还款来源，即租赁权质押上碰到了问题。由于管委会并不是《物权法》中确定的法定登记机构， 该租赁权质押行为将因无法对抗第三人而存在瑕疵。事实上，银行该租赁权质押业务本身就有较大局限性，只能在招商城周边几个银行分支机构办理，而这些银行分支机构之所以能办理该类业务也一定程度上与自身和招商城集团公司之间的信贷合作有莫大关系，一旦离开该区域，即使是同一家银行也无法办理该业务。现实中，招商城商铺的租赁权市场价格较高，流动性也较好，商铺租赁权转让也只需到管委会办理过户登记即可，手续相当简单且无税费负担。这时担保公司如与一致行动的第三方公司（可由担保公司投资成立，以下简称B公司）合作，通过B公司和A公司之间的买入回购操作，可将这部分不能登记的财产权利转化为可办理质押的应收款权利，下面分步进行说明：

1、A公司与B公司签订转让协议，约定将租赁权转让给B公司，B公司暂不支付对价，而是约定最迟应于一时点前付款，最后付款时点可约定在拟担保贷款到期日后6个月左右。同时A公司与B公司另外签属一份回购协议，约定在一特定时点后，A公司可回购该租赁权；

2、合同签订后，凭合同A公司与B公司至招商城管理部门办理租赁权过户手续，将租赁权过户至B公司名下；

3、经过上两步，A公司原所有的租赁权转化成了对B公司的应收款权利，担保公司可将该应收款权利在人行系统办理质押登记，至此，反担保措施操作完毕，担保公司可通知银行放款；

4、贷款到期后，A公司正常还款的，质押权解除，A公司和B公司根据回购协议到招商城管理处办理过户登记，租赁权回到A公司名下。

5、贷款到期后，A公司未正常还款的，担保公司代偿后，可通过质押的应收款优先受偿，担保公司向B公司托收质押的应收款，完成整个风险处置。

6、B公司向担保公司支付了租赁权对价后，已可完整拥有商铺租赁权，后期可根据具体情况，选择持有或售出。

其中5、6中的托收、还款等可采用担保公司和B公司之间资金空转形式，不需实际支付资金。

B公司还可在提供上述服务时可按担保额的一定比例收取管理费用。

通过上述方式，除了普通权利资产与担保物权的转化外，类似的还可实现债权和股权的转化等，可在一定程度上增加担保公司的风控措施。

（来源：苏州国发担保公司）