在前一段时间的中国商业地产投融资论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松介绍，众多商业银行正将商业地产的信贷评估方式从抵押房产估值转向经营现金流的考查。他表示，此轮房地产宏观调控的重要背景之一，是刚刚进入市场化不久的房地产企业在没有风险防控经验的情况下盲目上马项目，而银行此前多采用房产抵押这种简单的“当铺文化”进行贷款操作，风险评估能力同样不高。

    随着银行系统业务经验的成熟，以往仅仅通过房产评估打折后向房地产企业贷款的方式正在改变，一种以地产经营现金流作为风险评估标准的贷款原则正在一些商业银行中开始流行。鉴于房地产抵押目前也是担保公司常用的反担保措施，为适应这种新的变化，担保公司的业务及风险控制部门也有必要增强对商业地产现金流的测算和把握能力，要求相关业务人员对商业房地产作更深入的专业了解。

    下面我们就现金流分析作一个简单的介绍：

    考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，常见的商业地产投资经营方式主要包括““开发—出租—出售”和““购买—出租—出售”两种模式，由于出售环节的现金流往往要视未来可能发生的内外部条件而定，故上述两投资经营模式可简化为“开发—出租”和“购买—出租”。“开发—出租”模式属房产地开发投资范畴，是指投资人自行购地、建造并出租商业地产；“购买—出租”模式则属置业投资，是指投资人从房地产开发商处购入已建成的商业地产进行出租。两种投资模式在现金流入方面基本一致，但在现金流出方面因投资成本的不同而存在较大差异：“购买—出租”模式投资成本包含开发建设成本和出租成本，而“开发—出租”则包含购买成本和出租成本。由于“开发—出租”模式其现金流量涉及的因素较为完整，以下我们以该种模式为例进行现金流的分析。

    现金流入分析：在商业地产“开发—出租”投资项目中，现金流入通常包括自有资金、银行贷款及出租收入。自有资金应该确保取得项目土地使用证所需支出，这是最基本的投入，也是取得银行贷款的所必需的最基本条件；银行贷款额度以投资者和银行协商取得初步数据；租赁收入（包括预租收入，下同）是现金流入分析中最难以定量分析，它是投资者对项目所在地的房地产市场调查基础上的把握程度，估计过高会出现资金紧张，甚至被迫停工，估计过低会浪费资金的时间价值，这也是衡量投资者的能力所在。因此，在预测租赁收入时，可以采取反推法，也可以采取风险系数法。反推法是在确定分期开发的首期开发现金流出条件下，扣除现金流入中的自有资金和可融资的资金后的资金缺口就是必须完成的预租收入，并计算出其出租率，判断其出租完成的难度。风险系数法是投资者根据对市场把握程度，对其出租进度及出租率做出较风险、中性、保守的三种估计，分别测算出现金流入，并与现金流出进行比较，判断其可操作性。

    现金流出分析：商业地产开发的现金流出为开发建设成本和出租成本，其中开发建设成本主要是土地成本、建安成本、基础设施及公共配套、财务支出等，出租成本则包括税收支出、管理费用及经营费用（含维护修繕费用）。现金流出主要是根据投资项目的开发进度进行测算。分析现金流出比现金流入要简单，我们都可以采用经验数据，只有财务支出无法做出较准确预测，它是在假设租赁收入数据下进行测算。

    现金流出的时期分析：在进行商业地产现金流量分析时，由于房地产投资有其特殊的要求，虽然也是以开发进度（时间）作为横轴，但这种时间是以工程进度为准，而不是普遍的年初和年末。因为我们知道，在“开发—出租”模式下的投资的现金流出主要是土地成本和建筑成本，其支出必须以工程进度为准，无论是建设部颁发的《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》，还是央行颁布的《关于加强住宅金融业务管理的通知》，都是以工程进度作为管理的基础。测算商业地产的现金流入也同样不能简单的按年初年末来划分，现金流入主要是预租或租赁收入，其流入必须与租赁合同约定的期限相一致。如果为了计算方便，人为地把工程进度和租金流入划为年初和年末，其现金流量分析就无法准确地体现投资的现金流，甚至会做出相反的判断。